전세 계약 시 근저당 설정 확인 방법 및 주의사항
집을 전세로 구하는 과정에서 근저당 설정 여부는 필수적으로 확인해야 하는 중요한 요소 중 하나입니다. 근저당이 설정된 집을 계약했다가 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우, 해당 부동산이 경매로 넘어가며 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문이죠. 이번 글에서는 근저당 설정 확인 방법, 뜻, 전세 계약 시 주의사항까지 알아보겠습니다.
근저당 설정이란?
근저당 설정이란 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 그 채무를 담보하기 위해 채무자 소유의 부동산에 저당권을 설정하는 것을 의미합니다.
쉽게 말해, 집을 담보로 대출을 받았을 때 그 집을 담보로 잡아두는 것이죠. 만약 채무자가 대출금을 갚지 못하면 그 집을 경매로 넘겨 빌려준 돈을 회수할 수 있게 됩니다.
근저당 설정 확인 방법
근저당 설정 여부는 등기부등본을 통해 간단히 확인할 수 있습니다. 등기부등본의 ‘을구’란에서 근저당권 설정 여부와 채권최고액, 설정 일자 등을 확인할 수 있는데요.
등기부등본은 인터넷 등기소에서 열람 및 발급이 가능하며, 열람은 700원, 발급은 1,000원의 소정의 수수료가 부과됩니다.
근저당 설정된 집, 계약해도 될까?
무조건 계약을 피할 필요는 없지만, 몇 가지 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.
1. 집주인 대출금 상환 능력 확인
집주인이 대출금을 상환할 능력이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 상환이 불가능한 상황이라면, 부동산이 경매로 넘어가며 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠.
2. 채권최고액 확인
채권최고액이 과도하게 높으면 위험할 수 있습니다. 보통 채권최고액은 대출 원금보다 20~30% 높은 금액으로 설정되기 때문에, 집 시세와 비교해 과도하지 않은지 꼭 확인해야 합니다.
3. 추가 근저당 설정 방지
전세 계약 이후에도 집주인이 추가로 대출을 받을 가능성이 있기 때문에, 계약서에 ‘추가 근저당 설정 금지’ 특약을 명시하는 것이 필요합니다.
전세 계약 시 근저당 설정 체크리스트
전세 계약을 안전하게 진행하기 위해서는 아래의 체크리스트를 꼭 확인해야 합니다.
- 등기부등본 확인
등기부등본의 ‘을구’ 항목을 통해 근저당 설정 여부, 채권최고액, 설정 일자, 그리고 대출 기관 등을 확인하고, 추가적인 법적 문제가 없는지 체크하세요. - 채권최고액과 전세보증금 비교
채권최고액과 전세 보증금을 합산해 주택 시세의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다. 예를 들어 시세가 6억인 아파트라면 총액이 4.2억을 넘지 않아야 안전합니다. - 특약 사항 추가
전세 계약서에 ‘추가 근저당 설정 금지’라는 특약을 명시하여 세입자의 보호 순위를 지키는 것이 중요합니다. - 전세보증금반환보증 가입
전세보증금반환보증에 가입하여 만일의 상황에 대비하는 것이 좋습니다. 추가적인 안전장치를 마련하는 방법이죠. - 확정일자 받기
전세 계약이 완료되면 확정일자를 반드시 받아야 법적으로 보호받을 수 있습니다. - 잔금 지급 전 재확인
잔금을 지급하기 전에 등기부등본을 다시 확인하여 추가적인 근저당 설정이 없는지 마지막으로 점검하세요.
결론
전세 계약을 할 때 근저당 설정 여부는 세입자의 보증금 보호에 중요한 요소입니다. 집주인의 대출금 상환 능력과 채권최고액을 철저히 확인하고, 필요한 특약과 보증에 가입하여 안전하게 계약을 진행하세요.
