임차인 임대인 수리비, 누가 낼까요? 집주인vs세입자 도배 장판 등 수선의무

전세 계약 기간이 끝나고 이사를 준비하다 보면 꼭 고민하게 되는 문제가 있죠. 바로 ‘집 안 곳곳 망가진 부분이나 낡은 걸 누가 고쳐야 하지?’ 하는 거예요. 특히 도배나 장판은 세입자 입장에서 ‘그냥 오래돼서 낡은 것 같은데…’ 싶은데, 집주인 분들은 ‘원래대로 돌려놔라’ 하시는 경우도 있어서 난감할 때가 있답니다.

이런 문제로 집주인과 세입자 사이에 마음 상하거나 다투는 일이 생기기도 해요. 왜냐하면 정확한 기준이나 법을 잘 모르기 때문이죠. 그래서 오늘은 전세 계약이 끝날 때 도배나 장판 같은 집 수리 비용을 누가 부담해야 하는지, 집주인과 세입자의 책임은 어디까지인지 쉽게 알려드릴게요!

기본 원칙! 집주인은 고쳐줄 의무, 세입자는 잘 쓸 의무

법에서는 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 역할을 이렇게 정해두고 있어요.

• 집주인의 의무: 세입자가 계약 기간 동안 집을 안전하고 편안하게 사용할 수 있도록 필요한 상태로 유지하고 고쳐줘야 할 책임이 있어요. (민법 제623조)
• 세입자의 의무: 집을 빌린 동안 내 집처럼 깨끗하고 조심스럽게 사용하고, 계약이 끝나면 처음 상태로 돌려줘야 할 의무가 있답니다.

여기서 중요한 것은 세입자가 ‘처음 상태로 돌려놓는 것(원상복구)’의 의미예요. 이게 ‘이사 들어올 때처럼 완전 새것 상태로 만들어 놓으라’는 뜻은 아니랍니다! 법원에서도 평범하게 살면서 자연스럽게 생기는 흔적이나 마모는 세입자가 원상복구할 필요가 없다고 보고 있어요.

도배/장판 수리비, 누가 낼까? ‘왜’ 망가졌는지가 중요해요!

도배나 장판 때문에 문제가 생겼다면, 가장 핵심은 ‘왜 그렇게 되었는가?’를 따져보는 거예요.

• 햇빛 때문에 벽지 색이 바랬거나
• 가구를 놓았던 자리에 장판이 살짝 눌리거나 긁힌 흔적
• 사람들이 다니면서 장판이 조금씩 닳거나 색이 연해진 것

이런 것들은 대부분 세입자가 일부러 또는 크게 부주의해서 생긴 것이 아니라, 평범하게 살면서 자연스럽게 생긴 ‘자연 마모’로 본답니다. 이런 경우에는 집주인이 수리 비용을 부담하는 것이 일반적이에요.

하지만 만약 세입자의 잘못으로 도배나 장판이 심하게 망가졌다면 이야기가 달라져요.

• 세입자가 벽에 못을 너무 많이 박거나 구멍을 크게 냈을 때
• 아이들이 벽에 심하게 낙서를 했거나, 키우던 반려동물이 벽지나 장판을 긁거나 뜯었을 때
• 음식물 등을 쏟아서 장판이나 벽지가 심하게 오염됐을 때

이런 경우에는 세입자가 수리 비용의 일부 또는 전부를 부담해야 한답니다. 즉, 도배/장판 비용은 ‘자연스럽게 낡은 것’이냐, 아니면 ‘세입자 때문에 손상된 것’이냐에 따라 책임이 달라지는 거예요.

다음은 2025년 기준 분류 예시

훼손 원인	책임 주체
햇빛에 의한 도배 변색	임대인(집주인)
일반적인 가구 눌림 자국	임대인(집주인)
벽에 못을 박아 생긴 구멍	임차인(세입자)
아이 낙서, 반려동물 훼손	임차인(세입자)
음식물로 인한 오염	임차인(세입자)

즉, 세입자가 평범하게 거주하며 생긴 흔적이라면 수리비를 부담할 필요가 없으며, 고의나 부주의가 인정되는 경우에만 비용을 일부 또는 전부 부담하게 됩니다.

집 수리, 큰 것 vs 작은 것 나눠서 생각해요

집 수리 항목을 크게 두 가지로 나누어 생각하면 이해하기 쉬워요.

• 집의 뼈대나 중요 시설 수리 (집주인 책임):
  • 보일러 고장, 수도 배관 문제, 전기 설비 문제, 창문이나 외벽 문제, 누수 문제 등
  • 이런 부분은 집의 기본적인 기능을 유지하는 데 꼭 필요한 것이라 집주인이 고쳐줘야 해요.
• 생활하면서 사용하는 부분 수리 (세입자 책임 가능성):
  • 도배, 장판, 블라인드, 몰딩 등
  • 이런 부분은 기본적으로 집의 일부지만, 세입자의 사용 방식에 따라 훼손될 수 있어서 세입자에게도 책임이 생길 수 있답니다.

하지만 도배나 장판도 만약 정말 심하게 낡아서 살기 어려울 정도라면 집주인에게 수리를 요청할 수도 있어요. 경우에 따라서는 수리 비용을 집주인과 세입자가 나눠서 부담하는 경우도 있답니다.

계약서에 쓰여 있다면? 특약이 법보다 먼저!

아무리 법에 정해져 있어도, 전세 계약서에 집주인과 세입자가 서로 합의해서 특별히 정한 내용(특약)이 있다면 그 특약이 법보다 먼저 적용돼요. 2025년에도 이 원칙은 그대로랍니다.

• 이런 특약은 유효해요:
  • “도배와 장판 교체 비용은 세입자가 부담한다.”
  • “보일러가 고장 나면 세입자가 수리비를 내고 직접 고친다.”
• 하지만 이런 특약은 무효일 수 있어요:
  • “집에서 생기는 모든 수리비는 세입자가 부담한다.” (너무 세입자에게 불리하죠)
  • “집 상태에 대해 나중에 어떤 불만을 제기해도 책임지지 않는다.”

계약서를 쓸 때 수리 의무에 대한 특약이 있는지, 있다면 구체적으로 어떻게 쓰여 있는지 꼭 확인해야 나중에 다툼을 막을 수 있어요.

이사 나가기 전, 꼭 확인할 3가지!

집주인과 불필요한 갈등 없이 좋게 계약을 마무리하려면 미리미리 준비하는 것이 좋아요.

1. 이사 들어올 때 집 상태 사진 찍어두기: 각 방의 벽지, 장판 상태, 싱크대, 욕실 등 집 안 구석구석을 사진이나 동영상으로 자세하게 찍어두세요. 나중에 나갈 때 ‘원래 이랬다’ 하고 증명할 중요한 자료가 된답니다.
2. 이사 나가기 전, 집주인과 함께 집 상태 점검하기: 혼자 확인하지 마시고, 집주인과 미리 약속을 잡고 함께 집을 둘러보면서 문제가 될 만한 곳이 있는지 확인하고 서로 이야기하세요.
3. 계약서(특약 포함) 다시 한번 읽어보기: 계약서에 수리나 원상복구에 대해 어떤 내용이 있었는지 다시 한번 꼼꼼하게 확인하세요.

만약 집주인과 수리 비용 문제로 의견 차이가 크다면, 나라에서 운영하는 부동산거래질서 위반신고센터나 주택임대차 분쟁조정위원회 같은 곳에 도움을 요청해서 중립적인 입장에서 문제를 해결하는 방법도 있답니다.

도배/장판 외 다른 수리 항목은 누가 책임질까요?

도배나 장판 외에 집에서 흔히 문제가 생기는 부분들의 수리 책임도 알아두면 좋아요.

수선 항목	일반적인 고장/훼손 원인	보통 누가 수리비를 낼까요?
보일러 고장	오래되거나 자연적인 고장	집주인
싱크대/문 파손	세입자의 부주의나 고의	세입자
욕실 타일 금	지어진 지 오래되었거나 시공 문제	집주인
샤워기/수전 고장	오래되거나 일반적인 사용	집주인
변기 막힘	세입자의 부주의로 이물질 넣음	세입자
누수, 곰팡이	건물 문제, 단열 문제 등	집주인 (세입자 부주의 시 세입자 책임 가능)

마치며

전세 만기 시 도배나 장판 수리 비용 문제는 ‘누가 잘못했나’ 그리고 ‘계약서에 뭐라고 쓰여 있나’에 따라 달라진다는 것을 기억해주세요. 막연하게 걱정하기보다는 법적인 기준과 내 계약 내용을 정확히 알고 미리 준비하는 것이 가장 중요하답니다.

이사 들어올 때 사진 찍어두고, 계약서 특약 잘 확인하고, 이사 나가기 전에 집주인과 함께 집 상태를 점검하는 습관을 들이세요. 이렇게 미리미리 잘 준비한다면 집주인과 세입자 모두 기분 좋게 전세 계약을 마무리하고 다음 단계를 준비할 수 있을 거예요.