등기부등본 100% 믿지 마세요? 반드시 확인하세요
집을 매매하거나 전세집을 알아볼 때 반드시 확인해야 하는 서류 중의 하나가 등기부등본입니다. 집을 계약하기 전 등기부등본을 통해 집 주인이 누구이며 이 집의 권리 관계는 어떻게 되는지 확인합니다. 등기부등본에는 그 집에 대한 이력이 나타나있습니다. 그런데 철썩 같이 믿었던 등기부등본 때문에 억울한 일을 겪을 수 있다는 사실을 알고 계신가요? 등기부등본을 믿고 거래했지만 결국 집이 경매로 넘어간 사건이 있었습니다. 그 사건을 통해 등기부등본을 알아보겠습니다.
1. 등기부등본 믿어도 될까?
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있습니다. 표제부에는 부동산에 대한 주소가 나와있습니다. 갑구에는 부동산의 소유주가 누구인지 압류, 가압류 등이 있는지 나와있습니다. 을구에는 금융기관에서 돈을 빌렸는지, 근저당이 있는지, 전세권은 잡혀 있는지 등 모든 권리관계가 나타나 있습니다. 이처럼 등기부등본은 부동산에 대한 주민등록등본과 같은 역할을 한다고 볼 수 있습니다.
일반적인 사람들이라고 한다면 등기부등본을 의심없이 100% 신뢰할 것입니다. 그런데 아무도 예상 못한 등기부등본 위조를 통해 사기를 친 경우입니다. 집을 구입하는 사람은 그 집의 등기부등본을 보고 근저당이나 압류, 채권 등 다른 권리관계가 있는지 확인합니다. 집을 구매할 때 등기부등본상 전혀 문제가 없다면 집을 구매합니다. 이렇게 집을 구매했지만 구매 후 몇 달 뒤 법원으로부터 강제 경매 통지서가 날아왔습니다.
2. 등기부등본 위조
집을 구입한 사람은 영문도 모른채 자신의 집이 경매로 넘어갔습니다. 그 집은 은행의 근저당이 설정되어 있던 집이었습니다. 분명 등기부등본상에는 은행근저당이 말소 되어 있었습니다. 그런데 어떻게 근저당이 말소가 되지 않았을까요? 그것은 그 집을 판 전 주인이 등기부등본을 위조한 것이 었습니다. 전 주인은 은행으로부터 받은 근저당을 갚았다고 서류와 도장을 위조해 등기소에 근저당 말소 신청을 한 것이 었습니다.
등기소에서는 형식적인 서류만 확인하고 말소 등재를 해주었던 것이었습니다. 우리나라 등기소는 등기에 대한 책임을 지지 않고 서류관리만 해주는 기관으로 형식적심사주의입니다. 이 말의 의미는 등기소는 사실관계를 확인하지 않고 서류만 갖춘다면 행정업무절차상 아무 문제가 없으며 또한 어떠한 법적 책임도 지지 않는 다는 것입니다. 이것이 바로 형식적 심사주의입니다.
3. 대법원 판결
전 주인의 사기행각에 대해 대법원까지 가게 되었습니다. 집 주인과 전 주인에게 대출해준 은행은 전 주인과 등기소에 대해 소송을 걸었습니다. 대법원의 판결은 문서가 위조되었기 때문에 은행의 근저당은 복원되는 것으로 판결되었고 집을 구매한 집주인은 등기소와 은행에 대해 패소하게 됩니다. 또한 집주인이 전 주인으로부터 근저당에 대한 돈을 받으려면 직접 민사 소송을 통해 손해배상을 청구하라는 대법원의 판결이 내려졌습니다.
현재 등기부등본 열람은 유료 700원이며 등기를 접수할 때도 수수료를 내는데도 불구하고 등기소는 전혀 책임이 없다는 대법원 판결은 납득이 가지 않습니다. 결국 우리가 알 수 있는 것은 등기소는 공신력이 없는 기관이며 등기부등본에 대한 법적 책임을 지지 않는다는 사실입니다. 그러므로 등기부등본을 100% 믿어서는 안되며 매매나 전세 계약 시 본인이 꼼꼼히 확인해야 합니다. 결론적으로 법원의 판결은 등기소와 은행은 문제가 없으며 근저당에 대해서는 집주인과 전 주인이 해결하라는 판결입니다. 집주인은 답답하고 억울합니다. 전주인에게 돈을 돌려받기는 어려울 수 있습니다. 이런 경우 사기를 친 전 주인은 자신의 재산을 다른 곳으로 빼돌리기 때문입니다.
4. 부동산 계약시 참고사항
부동산을 계약할 때 반드시 특약사항을 넣어두는 게 좋습니다. 특약사항의 내용은 “등기부등본을 보고 권리관계를 파악했으므로 문제 발생시 전 주인(매도인)에게 모든 책임이 있다”는 내용을 넣는 것입니다. 그리고 부동산 매매뿐만 아니라 전세도 마찬가지로 계약 시 불안하다면 부동산권리보험에 가입하는 것이 좋습니다. 싯가 3억원을 기준으로 보험료는 15만원 내외이며 한 번만 내면 됩니다. 부동산 계약시 불안하다면 부동산권리보험을 활용해보는 것도 좋습니다. 마지막으로 근저당 말소의 경우 금융기관에 직접 확인해보는 것도 좋습니다. 등기부등본을 100% 신뢰하기 보다 혹시나 하는 마음의 여지를 두고 확실히 권리관계를 알아보는 것이 좋습니다.
